작년 2021년 겨울의 그 대출규제 대란을 기억하실 거다. 전세자금대출까지 막혀서 길에 나앉게 생긴 실수요자들이 수두룩 했었지.

정부에서 대출규제를 해버리면, 시중은행들은 융통성 없이 무식하게 나몰라라 하고 그냥 막 대출 안해줘버리니깐, 실수요자들이 전세자금대출까지 막혀서 길에 나앉게 되고 그런거다.

그래서 정부에서 대출규제를 할려면 정말 실수요자들한테 피해가 없도록 잘 해야 하는건데, 왜냐면 대출규제 원래 목적이란게 경제과열을 방지하는 거거든, 주로 부동산 가격 안정, 부동산투기 방지 이런건데, 즉 결국 주택가격을 낮추기 위해서 대출규제를 하는건데, 전세자금대출까지 막힐 정도로 대출규제를 해버리면 그건 정말 본말이 전도된거지.

무능한 정부 공무원들과 무능한 시중은행 직원들의 환상적인 콜라보의 결과라고나 할까 그게 작년 2021년 말 겨울의 대출규제대란이었다.

새해 들어서는 그꼴 보고 정부에서 학을 떼서 대출 규제하던걸 일정부분 풀어서 지금은 은행들이 적극적으로 대출한도도 많이 주고 그래서 작년의 그 아비규환은 없어졌지만,

여전히 서민들이 너무 올라버린 집값으로 내집마련이 힘들다는 문제는 여전히 남아 있다. 그동안 계속 정부가 부동산 정책을 실패했었으니깐.

결국 돈많은 사람들만 집을 살 수 있는 구조를 만들어 버렸거든.

집갑은 올랐는데, 그걸 잡지도 않고, 거기에다가 DSR과 LTV 규제를 해버리니깐, DSR과 LTV란게 기본적으로 은행에서 많이 안빌려줄테니깐 자기돈 더 많이 들여서 집사라는 얘기인데, 그러면 애초에 돈이 많지 않으면 대출금이 충분히 안나와서 집살 엄두도 못내게 되는데 그러면 집값을 내려야 하는데 집값은 오히려 계속 오르니깐.

원래 취지는 DSR과 LTV 규제를 통해서 주택 투기 수요를 낮춰서 주택가격을 내리고, 그러면 실수요자들은 DSR과 LTV 규제가 강해져서 대출받을 수 있는 한도가 줄더라도 그만큼 주택가격이 내려가니깐 피해가 없고 이렇게 만들겠다는 거였는데, 정부맘처럼 주택가격이 안낮아져버리니깐 모든게 뒤틀려 버린것.

아니 주택가격은 시장에서 형성되는데 애초에 자유시장경제체제를 채택했으면서 자기들이 주택가격을 좌지우지 할 수 있을 거라고 생각했던게 좀 넌센스지.

그래도 윤석열은 보수쪽이니깐, 그나마 좀 경제관념은 있어서 경제정책은 잘 필테니 대출규제도 스마트하게 할 거라는 기대는 좀 있다.

아래는 금융위원회에서 관장하는 윤석열 정부의 110대 국정과제 중 대출관련 부분, 딱 1개가 있고 그건

“대출규제 정상화 등 주택금융제도 개선” 이란 항목으로 110개중 한 부분을 차지.

과제목표

• 단기간내 급격한 주택가격 상승 등 긴박한 상황에서 도입했던 대출 규제의 정상화를 추진하여 실수요자의 주거사다리 형성을 지원
• 주택연금 대상자 확대를 통해 서민층 노후 주거 안정과 소득 확보 지원

주요내용

• (생애최초 주택구입 가구 LTV 완화) DSR 안착 상황 등을 감안하여 생애최초 주택구입 가구 LTV 최대상한 완화(60∼70%*→80%)를 우선 추진
  ⋆ 현행 LTV : [투기지역·투기과열지구] 40% (생애최초 60%) [조정대상지역] 50%(생애최초 70%)
• (LTV규제 합리화 방안 마련) 생애최초 주택구입 外의 경우 주택시장 상황, DSR 안착 여건 등을 고려하여 LTV 합리화 추진
  ⋆ (예) 생애최초 주택구입 外 가구 LTV를 지역무관 70%로 단일화하며, 다주택자 LTV를 규제지역 0% → 40·30%로 완화
• (주택연금 대상자 확대) 일반형·우대형 주택연금의 가입대상 주택가격 기준 완화* 추진
  ⋆ (일반형) (現) 공시 9억원 → (예) 공시 12억원, (우대형) (現) 시가 1.5억원 → (예) 시가 2억원

기대효과

• 실수요자의 주거사다리 형성 및 서민층 노후 주거 안정 등 지원

즉 위에서 내가 말한 내용을 써놓은거다. 실수요자가 내집마련 하기 쉽게 해주겠다 그건데 주요 내용을 보면 LTV만 완화 내용이 있고 DSR 완화에 대한 내용은 없다.

음 이러면, LTV는 담보인정비율인데, 이걸 완화한다고 해도 개인소득이 높지 않으면 DSR에서 걸려버려서 아무리 집 가격에 대한 담보인정비율을 높여서 예컨대 2억짜리 집에 담보를 1억 4천까지 해준다고 하더라도 소득이 높지 않으면 DSR 때문에 소득 낮은 나한테는 1억4천까지 대출이 안나올 수가 있는거다.

그래서 DSR 완화까지 같이 가야 하는건데, DSR 완화를 하지 않는 건 아무래도 내가 보기엔 여전히 경제과열을 걱정하고 있는 듯 하다. (대신 최근에 내놓은 방법인게 40년짜리, 50년짜리 주담대 그런거, 이러면 DSR 직접 안건들고도 완화하는 효과가 있다.)

흠, 근데 지금은 경제 과열 보다는 고물가에 의한 침체를 걱정해야 하는 시기라서, DSR 완화방안도 내놓거나 아니면 다른 뭔가를 또 추가로 도입해야 할 필요성은 내가 볼때 있을 듯 하고, (50년짜리 주담대가 과연 효과가 있을지…)

DSR과 LTV 모두를 완화하지 않으면, 아주 단순하게 말하자면,

DSR 규제가 강화되면 ->내가 원하는 지역에 원하는 평수의 아파트를 사고 싶은데 그걸 위해선 내 연소득이 더 높아야 한다

LTV 규제가 강화되면 -> 그걸 위한 내 재산이 더 많아야 한다.

대략 이렇게 정리할 수 있다.

LTV 가 완화되면 담보대출 가능한 금액이 늘어나는데, LTV에서 산정한 담보대출 가능한 금액 중에서 DSR에 의거해서 내 소득에 비례해서 실제 받을 수 있는 대출금이 결정되는건데 그러면 같은 금액 대출받기 위해선 내 연소득이 더 높아져야 한다는 얘기니깐 아무리 LTV가 완화되어도 DSR이 그대로면 연소득 적은 분들에겐, 즉 서민들에겐 아무런 체감상 변화가 없는 것.

집 투기는 힘들게, 내집마련은 쉽게 이걸 달성하기가 사실 꽤 힘든데, 위에서 설명했듯 부동산 가격을 내리면 투기수요도 많아지고 실수요도 많아지고, 대출규제를 하면 투기수요는 확실히 줄어들지만 실수요자들한텐 부동산 가격이 올라가는 효과를 가지게 되고, 그렇기 때문.

그럼 주택건설을 늘릴까? 아니 근데 주택건설 늘리려면 주택가격을 높여야 하는데 그건 또 얼핏 보면 모순이잖아.

문재인 정부와 다르게 윤석열 정부는, 사회주의적으로 해서는 안되고 자유시장에 순응하고, 건설경기의 자연스러운 사이클 등을 이해할 수 있는 그런 최소한의 상식은 있는 정부였으면 한다.

그렇지 않으면 아무리 해도 문재인 정부때처럼 역효과만 계속 나고 시장상황은 정부가 의도한 거와 항상 동떨어져 있을거다.

결국은 정부가 주택가격 억지로 누르려는 시도를 하지 말고, 주택 가격은 시장에 맡기고, 정부는 LTV와 DSR을 완화하거나 아예 폐지하거나 하고, 건설규제같은 것도 대폭 완화해서, 결국 건설경기를 살리고 주택공급도 늘어나게 하면, 당장은 주택가격이 올라가는 것처럼 보여도, 어차피 실수요자들 대출한도가 늘어나고 이자지원도 좀 해주고 그러면서 실수요자들이 주택가격 올라도 감당할 수 있게끔 만들어 주면,

그렇게 몇년 지나면 결국 과잉공급에 의해서 주택가격은 내려가게 되고, 내가 보기엔 괜히 꼼수 부리지 말고 이렇게 자연스러운 건설경기의 싸이클을 이용하는 것이 유일한 방법이지 않을까 싶다. 이게 유일한 방법이라는 걸 알만큼 윤석열 정부 인사들이 상식이 있는 사람들인지가 마지막 남은 문제인 것 같다.

제발 부탁인데, 가격 내리려면 공급을 늘리는 수밖엔 없다는 걸 좀 알았으면 한다. 결국은 그게 유일한 방법이라는걸 말이다. 주택가격을 낮추려는 정부의 인위적인 규제는 결국 공급만 줄여서 오히려 가격을 높이는 결과만 낳는다는 걸, 그렇게 될 수 밖에 없다는걸 제발 이해들을 좀 할 수 있었으면 좋겠다.

하지만 나도 안다, 그런거 이해하는게 말처럼 그렇게 쉬운게 아니라는걸.