ltv란 Loan to Value의 약자로, 담보대출에서만 쓰는 용어이다. 당연히 우리나라에선 가장 유명한게 주담대라서, 즉 주택담보대출의 ltv 이니깐, ltv가 주담대에서만 쓰이는 용어인줄 아시는 분들도 있는데, 담보대출에선 흔하게 쓰이는 용어, 전세담보대출에서도 그래서 ltv를 본다.

문제는 정부가 ltv를 규제하느냐 마냐는 거. 규제 안하면 당연히 담보가치만큼인 100%까지 나올 수도 있고, 담보가치를 초과해서 120% 이렇게 해주는 것도 불가능한건 아니다. 은행 맘대로 할 수 있는 거니깐.

실제로 그래서 미국 서브프라임모기지 터지기 전 주택경기 한창 좋을 때는 ltv 120% 이렇게 해주는 대출들도 흔했다. 뭐 키우는 강아지 이름으로도 주택담보대출 받던 시기가 그 시기니깐 ltv 120%가 그렇게 이상한 것도 아니었고.

우리나라는 현재 주택가격 과열을 잡기 위해서, 즉 실수요자들의 내집마련 꿈을 좀 더 쉽게 이루어지기 위해서 ltv 규제를 하고 있다.

이번달 들어서 좀 완화된다는 것도 ltv인데, 그 완화된다는 것도 80%까지만 해준다는 얘기다. 그렇다면 7월 이전에도, ltv 규장 강화되었을 때에도 막 ltv 85% 90% 이렇게 말하는 곳들은 정체가 무엇인지 궁금할 수 있다.

일단 저번 글에서도 썼듯이, 신용대출까지 같이 해서 ltv 85% 까지 맞춰드립니다, 90%까지 맞춰드립니다 이렇게 얘기하는 게 첫번째 경우이다. 아마 이걸 가장 흔하게 보신 것일듯.

주로 저축은행들이 이런 식으로 영업을 많이 한다.

예를 들어 5억짜리 주택인데 ltv 80% 적용받아서 4억까지만 주택담보대출로 나온다고 해보자, 그러면 그거에 더해서 신용대출 1억 해주면 ltv 100%까지 맞춰주는거고, 신용대출로 5천만원까지 해주면 ltv 90% 맞춰주는거고, 신대로 2500만원까지 해주면 ltv 85% 맞춰주는거고 그런 식으로 홍보하는 것. 즉 그런 경우는 ltv 규제를 꼼수로 우회하겠다는 게 아니고 그냥 신대로 부족분 확실하게 메꿔준다는 그정도 얘기를 하는 경우이다.

참고로 대부업체는 다르다. 걔들은 야생이잖아 그래서 진짜로 순수한 담보대출만으로 ltv 100% 해주는게 가능하다 그쪽 업계는. 왜냐면 그쪽은 애초에 ltv 규제 대상이 아니기 때문이다. 참 간단하지.

ltv 규제 받는 건 1금융과 2금융, 즉 저축은행들까지이다. 따라서 간혹 2금융들 중에서 신용대출 안끼고도 순수하게 담보대출만으로도 ltv를 80% 초과해서 심하게는 100%까지 받게 해준다는 곳들은 거의 대부분 대부업체랑 연계해서 3금융 대출을 알선해주는 그런 방식인 것.

요즘 3금융 대부업체들이 법정최고금리가 연 20%로 인하된 덕분에, 그 금리로는 저신용자들 신용대출 해주면 연체율 때문에 수익이 안나니깐 그래서 현재 다들 연이율 20% 이하로도 이익을 낼 수 있는 담보대출쪽 비중을 강화하고 있기 때문에, 더더욱 요즘 대부업체들과 연계해서 주담대를 ltv 100% 해준다고 하는 곳들이 많이 보이는 듯 하다.

그렇다면 ltv 지금 2022년 7월 들어서 완화된게 80%라면서, 그럼 그거 초과해서 85%, 90% 막 이렇게 받을려면 현재는 무조건 2금융이나 3금융, 저축은행이나 대부업체 알아봐야 하는건가? 라고 질문하실 수 있는데,

신용대출 안끼고 80% 초과해서 ltv 받을려면 어쩔 수 없이 ltv 규제 안받는 대부로 가실 수 밖엔 없지만, 실질적으로는 꼭 그래야만 하는건 아니다. 앞서 설명했듯 신용대출로 부족분 메꾸면 되는 거니깐.

사실 1금융권 은행들이 그런 내용으로 대놓고 떠들고 다니질 않아서 그런거지, 사실 1금융들도 보통 주담대 해줄때 신용대출도 같이 한꺼번에 진행해주는 경우가 많고 오히려 그게 일반적이다.

그래서 실질적으로는 1금융에서 ltv 80% 로 주담대 받은 다음에 모자라는 금액 20%는 신용대출로 같이 진행해 달라고 상담해 보셔서 은행쪽에서 ok 하면 그게 바로 1금융 ltv 100%가 나온다는 거다. 엄청 좋지?

물론 그럴려면 당연히 내 소득이 높아서 DSR 규제를 받더라도 ltv 20%에 해당하는 금액이 신용대출로 수월하게 나와야 한다는 전제조건이 붙지만 말이다.

아니면 1금융에서 ltv 80%로 주택담보대출 받은 다음에, 신용대출은 딴데서 받는 방법도 있다. 예컨대 1금융에서는 DSR이나 아니면 내 신용점수가 낮거나 여러가지 이유로 신대로 추가로 나오는게 ltv 10%정도밖에 안된다면 그러면, 나머지 모자르는 ltv 10%에 해당하는 금액은 2금융이나 3금융의 신대를 이용하는 방법도 있고.

정리하면 이렇다. 신용대출 안끼고 주담대로만 ltv 100% 받을려면 ltv 규제 적용 안되는 대부업체로 가는 수 밖엔 없다. 그래서 보통들 어떻게 하냐면 신용대출 끼고 하는 방법을 선택한다. 1금융에서 ltv 80%로 받은 다음에 나머지 모자르는 금액은 담보대출이 아닌 신용대출로 1금융에서 최대한 받고 그래도 모자르면 2금융, 혹은 정 안되면 3금융까지도 알아본다.

따라서 1금융 가서 주담대 받을때 신용대출도 같이 진행해줄 수 있냐고 먼저 당당하게 요구하자. 그게 서로 편하고, 일처리도 오히려 깔끔하니깐. 오히려 1금융 은행원이 먼저 물어볼 수도 있고, ltv 80%밖에 안나오는데 오히려 내쪽에서 먼저 신용대출 안물어보면 그러면 은행원이 오히려 이상하게 생각할 수도 있다, 나머지 금액은 어쩌실려고 그러지? 이런 식으로.